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原创丨从《民法典》看定金规定的重大变化

发布时间:2020-11-17 来源:广东联建律师 作者:王劲松、尹国花

 新颁布的《中华人民共和国民法典》整合了《担保法》、《合同法》关于定金合同订立、定金罚则、定金与违约金竞合时适用等内容,相关条款多有改变。笔者试以经办的一则真实案例为视角,探析《民法典》有关定金规定的重大变化。

一、基本案情:

2018111日,甲公司、李某(共同原告、被反诉人)与乙公司(被告、反诉人)签署《房屋租赁定金协议书》(下称“《定金协议》”),约定:甲公司、李某将其名下的深圳某工业园A区、B区出租给被告乙公司,租期为12年,两原告应在协议签订一年内与案外人终止租赁合同并将工业园A区、B区按区整体交付被告;双方在签订本协议的一年内签订房屋租赁合同,任何一方不如期签约视为违约;如原告违约,双倍返还定金;如被告违约则定金1000万元由原告没收。

《定金协议》签订后,被告依约向原告支付了定金。签约即将届满一年时,两原告函告被告要求按其合同文本签订租赁合同。被告回函要求两原告尽快完成清租使租赁物业满足交付条件后,按照《定金协议》约定协商签订租赁合同。

两原告遂以被告拒绝签订租赁合同构成根本违约为由,诉至法院,请求判令:1、两原告与被告签订的《定金协议》于20191112日解除;2、本案的诉讼费用由被告承担。

被告委托律师应诉答辩称:

1、两原告未按约定完成清租义务,已严重违约,无权要求被告签订正式租赁合同。《定金协议》明确两原告已将租赁物业出租给案外人,其完成清租后才具备与被告签订正式租赁合同的前提条件,否则租赁物业根本不具备交付条件。

2两原告提供的《房屋租赁合同》文本条款不符合行业惯例,且与《定金协议》相悖。两原告来函所附的《房屋租赁合同》相关条款明显与《定金协议》约定条件不符,且违背租赁行业惯例,被告拒绝与两原告按此签约,合情合理。原告所谓“被告系因对租金价格反悔而拒绝签订租赁合同”,没有任何事实和法律依据,纯属捏造。

3、两原告的行为导致合同目的无法实现,已构成根本违约,应当承担违约责任。两原告未能依约与案外人终止原租赁合同,且案外人未搬离租赁物业,双方签订《定金协议》的合同目的已无法实现。两原告的行为已构成根本违约,按照定金罚则,应双倍向被告人返还定金。被告并提起反诉,请求法院判令两被反诉人双倍返还定金2000万元。

二、法院审理

就本案争议焦点,法院分析如下:

一、对于两原告是否在协议约定的签约期限届满前已完成清租义务的问题。

从《定金协议》约定的内容可见,在协议签订之时涉案租赁物已租赁给案外人。两原告作为案涉租赁物业的出租人,应就案涉租赁物的适租性进行举证,即对签约期限届满前已履行清租等义务进行举证。但两原告并未对此提交任何证据,故其依法对此承担举证不能的不利后果。此外,被告提交的照片和视频显示至今该涉案工业园仍系案外人在承租使用,且被告提交的与原告李某的微信聊天记录显示的内容与上述照片及视频证能相互印证,可证实被告关于涉案工业园仍未清退原承租人的主张。故,法院认定两原告在协议约定的签约期限届满前未完成清租义务。

二、对于被告以两原告未完成清租义务为由拒绝签订租赁合同的理由能否成立的问题。

《定金协议》约定两原告在本协议签署后一年内处理完终止案外人租赁合同后按区整体交付物业,但如上所述,由于两原告未能依约定将原承租人予以清退,被告如按两原告的来函形式上与其签订了租赁合同,可以预见的是其合同目的将无法实现。在此情况下,被告作为承租人可行使法定的不安抗辩权,故其拒绝签订租赁合同理由正当,且合法合理,应予支持。

综上,两原告在协议约定的签约期限届满前未完成约定清租义务,导致案涉租赁合同未能签订,系违约。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(下称“《担保法司法解释》”)的规定,因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。

最终,法院判决驳回两原告全部诉讼请求,并判令其向被告双倍返还定金。

三、律师评析

定金合同系从合同、实践合同。定金包括违约定金、立约定金、成约定金、解约定金、证约定金。上述案例所涉立约定金系当事人在订立合同前,为保证正式签订合同而约定的定金;立约定金的目的在于确保当事人能够最终订立合同。

(一)从《民法典》看该案适用金罚则的条件。

从《民法典》第587条规定来看,适用定金罚则必须有违约行为(即,不按合同约定履行债务的行为,包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态);必须有合同目的(仅指主合同的直接目的和主要目的)落空的事实;违约行为与合同目的落空之间有因果关系。结合笔者办理的上述案例,两原告在协议约定的签约期限届满前未完成约定清租义务,导致案涉租赁合同未能签订(即,《定金协议》根本目的不能实现),满足上述适用定金罚则的条件,即有违约行为、有合同目的落空的事实、违约行为与合同目的落空之间有因果关系,故应适用定金罚则、应双倍返还定金。我方当事人由此获得了完全胜诉。

(二)《民法典》有关定金规定的重大变化。

新旧定金规定对比

对比项

现行法律规定

《民法典》规定

重大变化

定金合同的效力

《担保法》第90条:定金合同从实际交付定金之日起生效。

《民法典》第586条第1款:定金合同自实际交付定金时成立。

略有变化

定金的数额

《担保法》第91条:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。

《民法典》第586条第2款:定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之

二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

《担保法》:对约定的定金数额超出20%时有何法律效果未作出规定。

《民法典》:超出部分不产生定金效力(并不排除产生其他法律效力的可能),即超出部分不能适用定金罚则。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第121条:当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。

适用定金罚则的条件

《合同法》第115条:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《民法典》第587条:债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

 

《民法典》规定适用定金罚则,必须有违约行为;必须有合同目的落空的事实;违约行为与合同目的落空之间有因果关系;主合同必须有效,这是由定金合同的从属性所决定的。

《民法通则》第89条:债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。

《担保法》第89条:债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条第1款:因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

定金不足以弥补损失时请求赔偿的适用范围

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条:买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

《民法典》第588条第2款:定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定

金数额的损失。

吸收《买卖合同解释》28条。《民法典》将本条置于合同编的通则部分,扩大了该条的适用范围,使该条不止适用于买卖合同,对于其他类型的合同也同样适用。

 

(三)司法实践中应注意进一步完善定金制度。

《担保法司法解释》第118条规定,当事人没有约定定金性质的,主张定金权利的,人民法院不予支持。当事人须在合同中注明“定金”字样或者约定“定金罚则”,定金合同方告成立。故,无论在原有法律框架下,还是《民法典》实施后,当事人都应详尽地在合同中约定定金性质、金额、交付时间、详细罚则等。

为满足不同交易阶段或交易种类的定金担保需求,《担保法司法解释》第115条至第117条对立约定金、成约定金、解约定金分别做出了规定。《民法典》第586条至第588条对定金的相关规定并未完全吸纳《担保法司法解释》上述条款。鉴于《民法典》施行后《担保法》将被废止,《担保法司法解释》也将失效,故需要立法、司法机关对相关法律和司法解释等进行梳理,以进一步完善定金制度。

 

编辑:邓慧芬

版式:王翔

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