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原创丨“借名买房”问题的实务探析(二)——房屋所有权的取得问题

发布时间:2020-12-31 来源:广东联建律师 作者:林小曼

导读:

借名买房之“借”,暗含着借名人想要正本清源、最终取回房屋所有权之意。实际上,绝大部分借名买房纠纷都发生在借名人打算将被借之名还回之时。换言之,取得房屋所有权既是借名人的最终目的,也是纠纷的根源。可见该问题之重要性。借名买房合同的有效性是借名人取得房屋所有权的前提条件之一,讨论借名人能否取得房屋所有权必然是在借名买房合同有效的情形下展开。对于几类常见借名买房合同的效力,笔者已在前文中详细分析,此不赘言。

一、借名人能否直接请求人民法院确认自己是房屋的所有权人?

借名买房的显著特征是“名义物权与真实物权的分离”,即借名购买房屋的名义权利人为出借人,真实权利人为借名人,名义权利人和真实权利人不为同一人,处于分离的状态。此种情形下,借名人能否以有效的借名买房合同及自己是真实权利人为由请求法院直接认定其为房屋的所有权人?

实践中,针对上述问题存在“物权说”与“债权说”观点之争,持“物权说”观点的学者认为,借名人与出借人关于借名买房的约定是双方的真实意思表示,借名人能提供证据,如支付购房款、偿还房贷、使用管理房屋、双方之间关于房屋所有权归属的约定等证明借名人与出借人之间存在借名买房的关系,由此可以推定借名人的真实意思即为购买房屋并取得所有权,出借人仅是依据双方的约定在不动产登记簿上登记为权利人。在现有的证据能够证明不动产登记簿所登记的权利人非真实权利人,即应回归到真实权利状态中,如借名人以自己为真实权利人请求法院直接认定其为房屋的所有权人,应得到支持。

如最高人民法院(2019)最高法民申3846号民事裁定书认定“虽然东胜城投为借用联创公司名义办理按揭贷款,将案涉房屋登记至联创公司名下,但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释()》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人,二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有,亦无不当”。

持“债权说”观点的学者则认为,根据《物权法》第九条之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,借名人与出借人之间的约定仅能约束合同双方当事人,只能取得债权上的法律效力,并无直接设立房屋所有权的法律效力,借名人不能依据双方的约定直接取得房屋所有权。以广东省为例,广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知(文号:粤高法〔2017191号)第二十八条第一款亦作出“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持”的规定。

如广东省深圳市中级人民法院(2020)03民终8466号民事判决书中认定“房屋所有权不动产物权应以登记公示为准,并不因杨丽与杨艺峰存在合同约定而转移为杨丽所有。因此,杨丽请求确认涉案房屋所有权归杨丽所有,缺乏法律依据,本院不予支持

笔者认为,根据我国《物权法》第九条第一款、第十四条(《民法典》第二百零九条、第二百一十四条)的明确规定,不动产物权经办理登记后始发生物权变动之效力。基于物权具有绝对排他效力和《物权法》第五条(《民法典》第一百一十六条)所规定的物权法定原则,借名人并不得通过仅具相对效力的债权合同方式改变法定的物权变动模式。因此,借名人以自己为真实权利人请求法院直接认定其为房屋的所有权人,没有法律依据。不过,这并不意味着借名人不可能取得房屋的所有权。

二、借名人应如何取得房屋所有权?

尽管借名人不能直接请求人民法院确权,但是可以依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条之规定,请求出借人协助办理过户手续、完成物权公示,以此获得房屋的所有权。不过,只有房屋过户不存在行政或司法上的障碍,才能达到这一目的。

1、行政方面的障碍

以广东省为例,广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法〔2017191号)第二十八条明确规定借名人请求出借人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。换言之,借名人在请求出借人协助办理房屋所有权转移登记的,必须先证明自己符合政策规定的购房条件,否则法院将不予支持。广东高院之所以确立该规则,目的在于保护地方楼市调控政策,否则借名人则可通过诉讼的方式变相取得购房资格,籍此架空、规避房屋限购政策。因此,如未取得购房资格的借名人一定要取得房屋所有权,需待获得购房资格后再提出请求,否则只能起诉请求获得房屋相应折价款。

2、房屋存在被法院查封、扣押、冻结的司法障碍

根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,人民法院可以查封、扣押、冻结登记在诉讼当事人及被执行人名下的不动产,并且向登记机关办理查封登记。如借名所买的房屋被人民法院采取了财产保全措施,那么其物权变动将处于限制状态,即不可以转移。此种情形下,借名人起诉请求出借人协助办理房屋所有权转移登记的,由于缺乏可执行性,故而亦无法得到法院的支持。

如广东省深圳市中级人民法院(2020)03民终8466号民事判决书认定“关于杨丽请求杨艺峰协助办理涉案房屋过户手续,应以杨丽请求转移登记时是否具有购房资格为判定依据,一审对该时点杨丽购房资格情况未予审查,存在认定事实不清。但由于涉案房屋还具有被查封情形,房屋转移登记行为在客观上仍然存在障碍。一审判决未予支持杨丽的该项请求,处理结果正确

但在部分地区,借名人可通过执行异议之诉确认自己为真实权利人并请求排除强制执行,对此,笔者将另文详细阐述。

3、其他障碍

根据《物权法》第一百零六条(《民法典》第三百一十一条)、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》第十五条之规定,出借人擅自将房屋转让给第三人,第三人在受让时满足善意取得条件时,则应该认定第三人善意取得该房屋,对该房屋享有所有权。《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》(2014修订)第三十三亦明确规定,出资人有证据证明其符合政策规定的购房条件,并请求登记权利人协助办理房屋所有权转移登记的,人民法院可予支持,但房屋已被他人善意取得的除外。

从上述规定可以看出,第三人通过善意取得而对借名所买房屋享有的权利,将优于借名人对该房屋所享有的权利,故而此时借名人起诉请求出借人协助办理房屋所有权转移登记的,将不会获得法院的支持。

综上,在借名合同有效的情况下,借名人在部分法院不能直接请求确认自己是房屋的所有权人,但可以在房屋不存在任何过户障碍的情况下请求出借人协助办理房屋所有权转移登记,取得房屋所有权。

三、因购买政策性保障性住房而致使借名买房合同无效时的情况

对于无效的借名买房合同,借名人的出资款项处理问题,笔者在前文已阐述,此处不予赘述。

如借名所买的房屋是政策性保障性住房,借名人又提起诉讼请求过户的,部分人民法院将以借名买房合同损害公共利益为由认定该合同无效,所购的房屋还可能面临由经济适用住房主管部门限期按原价格或考虑折旧等因素作价回收;如不能收购的,由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房与同地段同类普通商品住房价格差的风险。因此,房屋本身的性质,也是借名人能否取得房屋所有权的重要影响因素。

编辑:夏敏

版式:王翔

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