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原创丨“借名买房”问题的实务探析(四)——借名买房合同纠纷案件最新裁判规则之规避国家限购政策的借名买房合同无效

发布时间:2021-03-23 来源:广东联建律师 作者:林小曼

 关于规避国家限购政策的借名买房合同效力认定,多数法院均持肯定的态度,但202127日,中国裁判文书网发布了最高人民法院(2020)最高法民再328号民事判决书,该判决书却对此类借名买房合同的效力作出了截然相反的判断,可能对该类型的裁判产生颠覆性的影响。笔者从该判决书归纳整理了如下裁判规则:

规则一、规避国家限购政策的借名买房合同效力应认定为无效

规则描述:2010417日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号),是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展的现状,为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房,切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权‘地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数’。北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件,系依据上述国务院授权所作,符合国家宏观政策精神和要求。借名人在不具备购房资格的情况下仍借名买房,目的在于规避国务院和北京市的限购政策,通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益,不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符,而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空,阻碍国家宏观经济政策落实,影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序。故为规避国家限购政策签订的借名买房因违背公序良俗而应认定无效,借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系,也不能当然成为房屋所有权人及取得房屋的所有权,自然不享有排除执行的合法权益。

规则二:在借民买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下 ,借名人可以要求出借人协助办理房屋产权手续

规则描述:在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下,借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下,但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权,在经法定变更登记程序完成物权公示之前,借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人,其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

规则三、借名人为规避国家房屋限购政策的借名买房合同为无效合同,但借名人可以通过消除限购政策障碍补正合同效力

规则描述:借名人为规避国家房屋限购政策的借名买房合同为无效合同,但借名人嗣后通过消除限购政策障碍(即具有购房资格)补正了合同效力,并通过生效判决的执行而完成了不动产登记,成为该房屋所有权人。该出现的新事实,可从根本上改变房屋的权属关系,申请执行人在对出借人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋,不能得到法院支持。

编辑:郭海虎

版式:王翔

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