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“龙华区城市更新实施办法”解读

发布时间:2017-04-24 来源:广东联建律师 作者:李虹

 2017413日,龙华区政府正式发布《深圳市龙华区城市更新实施办法》(以下简称《更新办法》),自发布之日起施行。2014年发布的《龙华新区加强城市更新工作的实施办法》同时废止。

一、更新单元计划审批阶段

《更新办法》明确了申报主体在申请更新单元计划及规划审批时需提交具有甲级以上规划设计资质的规划编制单位编制的地块周边市政及公共设施承载研究报告以及城市更新规划成果。而2016年底的《福田区城市更新实施办法(试行)》(以下简称《福田实施办法》)则仅要求提交由乙级以上规划设计单位编制的城市更新规划成果。可见,龙华区对更新单元计划规划审批要求更为严格,要求申报主体提交的规划成果应更具科学性、具有更高水准。

《福田实施办法》及南山区实施办法(征求意见稿)均要求申报主体申请城市更新单元计划阶段,应当提交经公证或律师见证的更新意愿证明材料。本次龙华区公布的《更新办法》未明文规定要求律师见证签署更新意愿阶段。但城市更新项目涉及多套房产及多个权利人,房屋产权问题往往是复杂的,存在原业主死亡、继承、业主离婚、“一房多卖”等等问题。律师作为专业人士,熟悉相关法规政策,能更好的针对不同的产权问题提出解决方案。所以,为防范项目的法律风险,邀请专业律师参与签署更新意愿阶段的见证是很有必要的。

《更新办法》规定,涉及产业发展的更新单元,应提交产业计划;涉及区属国有企业资产、集体资产参与城市更新的,应提交区属国有企业资产、集体资产处置的相关证明材料。以上规定显现了政府主体对产业发展及城市更新单元计划权属清晰的重视。

二、更新单元规划审批要求

《更新办法》要求,更新单元经审批列入计划并完成土地、建筑物信息核查后,申报主体应委托具有甲级规划设计资质的规划编制单位,编制更新单元规划。明确了申报主体在“申报更新单元计划审批”及“规划审批”两个阶段都应当委托甲级资质规划编制单位。另,对于被列入2010419日市规土委公告的《各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划指定计划项目一览表》的项目,公告时没有明确申报主体的,规定由辖区街道办事处组织编制更新单元规划。结合市规土委(2017214号文,可以清晰地看到:旧改放权后,街道担重任。

三、实施主体确认与建设用地审批阶段

《更新办法》要求,申请实施主体确认阶段时就应同步提交更新单元实施方案。而《福田实施办法》则是要求在实施主体完成房地产证注销后,向主管部门申请建设用地审批时才提交更新单元实施方案。这从侧面也说明了,龙华区城市更新项目在申请审批时要做好更充分的准备,提早准备好相应的测绘报告、抵押查封情况核查文件及实施方案。

四、项目监管阶段的规定亮点

《更新办法》要求,城市更新项目应纳入实施资金监管的内容包括:

(一)应由实施主体建成并无偿移交的公共设施;

(二)城市更新项目范围内用于回迁安置的物业,实施主体与被搬迁人约定不纳入资金监管的除外;

(三)根据项目搬迁补偿协议实施主体尚未向被搬迁人支付的货币补偿款,实施主体与被搬迁人约定不纳入资金监管的除外。

回迁安置物业及应由实施主体建成并无偿移交的公共设施的监管资金,按照相应建筑面积乘以每平方人民币3000元建设成本核算,龙华区城市更新局可依据实际情况修订建设成本标准并发布实施。

龙华区《更新办法》明确了城市更新项目应纳入实施资金监管的内容,以及区主管部门可依项目实际情况修订建设成本标准,赋予了行政权一定的灵活性,拓展了政府未来监管的空间。

另外,《更新办法》规定签订实施监管协议后,实施主体还应以区城市更新局为受益人,以实施主体为被保证人,开具不可撤销、见索即付的履约保函。这项规定进一步落实了资金监管,保证了项目监管的规范化、制度化。

龙华区《更新办法》公布亮点繁多,侧重于保障城市更新项目的稳步实施,各个阶段实操内容都有章可循,有规可依,在审查项目可行性、实施主体资格及计划完善性上都更为慎重。与其他各区相比,龙华区《更新办法》项目申报及实施主体确认等阶段提交材料上具有较大的差异,这就要求律师对城市更新法律文件的研究要更加透彻,在担任专项顾问时要更加专业、勤勉,不断提高法律服务水平。

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