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小地块城市更新调研报告

发布时间:2017-05-25 来源:广东联建律师 作者:宋姝琳律师

 深圳市2009年颁布实施《深圳市城市更新办法》,虽然并未明文规定拆除重建类城市更新划定更新单元的面积要求,但是大家都知道原则上旧改都是成片进行,低于10000平方米的小地块不列入计划。

2012121日《深圳市城市更新办法实施细则》(下称《实施细则》)出台,第十二条规定:“城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。”同时增加了例外规定:“基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的,应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究,在计划审批过程中予以专项说明。”虽然自《实施细则》出台到2013年底先后有4个小于10000平方米的更新单元列入计划,但是仍然没有明确的文件指导小地块更新。

2014611日,深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔20148号),开始试点开展小地块更新。20161231日,最新版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38号,下称《暂行措施》)实施,小地块更新仍继续开展,自此小地块更新政策已基本确定。

本文结合笔者调研以及经手项目,就小地块更新做个简单调研报告,以便读者了解一些小地块更新的基本情况及目前可行性。

一、小地块更新历史数据分析(2011.1-2017.5

小地块更新开展的时间短,更新单元计划不多,各区因为情况不同差别也比较大,所以历史数据仅供参考,并不意味相关倾向或趋势。

(一) 各年度列入计划的小地块更新单元

经检索,20111月至20175月,列入计划的小地块更新单元共有18个,其中20110个,20121个,20133个,20142个,20154个,20168个。

从上表可见,小地块更新整体上是逐年增多的,2016年数量最多。

(二)各区列入计划的小地块更新单元

小地块更新只在原特区内进行,目前福田列入计划的小地块更新单元有5个,南山8个,罗湖5个。

(三)小地块更新拆除重建用地面积

     从上表可知,虽然规定面积不小于3000平方米即可开展小地块更新,但实际上更新单元面积越小,列入计划的项目越少。目前面积最小的项目是位于南山区蛇口街道的“富士龙电大厦城市更新单元”,为4057平方米。

(四)小地块更新专项规划审批通过情况

据笔者检索,自2011年至今列入计划的小地块更新单元18个,通过专项规划的12个,处于规划草案公示状态的1个;实施主体已确认的10个,比例远高于普通的城市更新项目。这也与小地块更新权利主体少,更新意愿需达100%,专项规划与列入计划应同时申报的情况相吻合。

其中位于福田香蜜湖街道的“侨城东B301-0030宗地更新单元”2016218日列入计划,2016424日专项规划公示完毕,20166月实施主体确认,真正实现了“深圳速度”。

二、小地块更新硬性条件

根据《实施细则》以及《暂行措施》的规定,申报小地块城市更新单元需满足的硬性条件主要包括:

(一)位于原特区已生效法定图则范围内、拆除范围用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米;

(二)具备下列条件之一:

  1.旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的,且已取得产业主管部门批复;

  2.旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的;

  3.为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目,确需划定城市更新单元的。

(三)更新单元拆除范围内的用地为完整宗地,土地及建筑物具有合法手续,权利主体的城市更新意愿达到100%

(四)在计划申报阶段,申报主体除提供计划申报指引规定的申报材料外,还应提交符合城市更新单元规划编制技术规定要求的城市更新单元规划方案;

(五)可供无偿移交给政府的独立用地不小于拆除范围用地面积的30%

三、符合上述硬性条件的小地块是否一定可以独立更新

小地块更新权利主体少,因此更新审批进程快、成功率高,且权利主体可在规划允许范围内按照自己的想法进行建设,并获得最高的收益,因此特区内占有使用宗地面积不小于3000平方米的业主都希望通过小地块更新完成拆除重建,但是符合上述硬性条件的小地块并不一定可以独立更新。

政府文件中关于小地块更新的硬性条件渐渐明确,导致大家都忽视了《实施细则》中的原则规定:“确需划定城市更新单元的,应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究”。2016版《暂行措施》再次明确上述原则:“需要进行城市更新的区域,应当优先划定相对成片、拆除范围用地面积大于10000平方米的城市更新单元”。只有在情况特殊,确实无法划定成片更新单元时,应由“区城市更新职能部门结合周边地块的改造情况、改造条件和必要性,就申报区域进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性出具意见”,才可以划定小地块更新单元。

笔者日前接触到了一位南山区蛇口街道的小宗地业主,该宗地情况已满足小地块更新的全部硬性条件,且位于优先拆除重建区,地理位置优越、土地利用率低,政府非常支持城市更新。因迟迟无法与周边其他地块达成共同更新协议,业主希望通过小地块更新完成升级改造。尽管满足条件且取得产业主管部门批复,却得到南山区城市更新局的明确回复:该宗地面积较小,所处法定图则地块面积也不大,且周边均需要进行城市更新,周边业主也有城市更新的意愿,从规划统筹的角度,需要联合周边一起划定城市更新单元。

四、笔者对小地块更新的一些看法

如果宗地周边已经建设完备,仅留一个小地块需要规划重建,通过小地块更新既可以优化市容市貌、提高土地利用率,又能够增加业主效益,鼓励进行小地块更新。

若宗地周边均需要进行城市更新,业主则应有统筹协商的观念,利益上各让一步,选择有实力的业主主导,或者从外引进合适的开发商。大地块不仅容易做出漂亮规划,也可以提升容积率,形成规模集聚区。因此,笔者认为,尽早联合进行城市更新,达到合作共赢的目的才是上上之选。

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