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房屋租赁合同纠纷中出租人自力救济权探讨--从一起房屋租赁合同纠纷谈起

发布时间:2017-06-22 来源:广东联建律师 作者:王尚辉律师

【案情简介】

王某与刘某于2014628日签订一份《房屋租赁合同书》,约定将王某所有的一间商铺出租给刘某,租期五年,自2014630日至2019629日,租金每月5日前支付,合同还约定“乙方拖欠租金超过30天或拖欠管理费、水电费两个月,甲方有权终止合同,收回房屋,乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任,及负责赔偿甲方的经济损失”。自20157月起,刘某开始拖欠租金,截至20159月已拖欠两个月租金,王某发函刘某,通知解除合同要求刘某搬离未果后,雇请搬家公司在物业公司人员见证下将刘某存放于商铺的物品搬离并存放于他处,随后诉至法院,请求刘某支付所欠房租并承担违约责任。刘某提出反诉,认为王某擅自处理被告留放于涉案房产内的物品致其受损,请求王某返还物品并赔偿其损失。

一审法院审理后认为:被告拖欠租金逾期30日,构成根本违约,原告依约享有单方解除合同的权利;原、被告未就合同终止后被告留存物品的清理作出明确约定,原告将被告留存在涉案房产的物品自行搬离并存放他处的行为属于自力救济,虽没有合同依据,但原告在搬离涉案物品前已提前通知被告,并在自行搬离后及时通知被告领取涉案物品,对于被告要求原告赔偿其损失的诉请不予支持。一审判决送达后,双方均未提出上诉,判决依法生效。

【评析】

近年来,房屋租赁合同纠纷逐年增多,承租方拖欠租金的情况越来越多,特别是商铺租赁合同,承租方因经营不善,缴不起租金,久拖不付,给出租人带来很大的麻烦和困扰。走司法途径,旷日持久,最后可能赢了官司输了钱,结果不尽人意,自行清场又担心于法无据,反遭索赔。那么,当承租人拖欠租金时,承租人该如何处理,能否单方面清场,清场时注意哪些问题,笔者结合本案试对出租人的自力救济权作一探讨。

一、自力救济权简要分析

自力救济又称私力救济,是区别于司法救济的一种救济措施,是指当事人不借助第三方机构,依靠自己的力量,为制止侵权行为捍卫自己权利而对他的财产或自由施加扣押,拘束或其他相应措施,并为法律或社会公德所认可的行为。

自力救济分为自卫行为和自助行为,前者如正当防卫和紧急避险,后者并无明确法律规定。由于自力救济易演变为侵权行为,其救济行为和方式受到严格限制,只能在法律允许的限度内保护自己的权利。在房屋租合同纠纷中,出租人自力救济通常表现为单方解除合同和自行清场腾房。单方解除合同是法律赋予守约一方当事人的权利,只要法律规定或合同约定的解除条件成就,守约方便可单方解除合同。但是单方解除合同并不能完全解决出租人违约责任问题,若出租人拒不腾空并返还房屋,出租人的权利仍得不到保护,因此,出租人只有自行清场才能有效地避免损失的进一步扩大,维护自己的权利。在本案中,原告自行清场的行为亦得到一审法院的认可。

二、出租人自力救济的法理基础

房屋租赁合同纠纷中,承租人违约时出租人能否采取单方清场等自力救济行为,现行法律并无明确规定。笔者认为,出租人可以采取单方清场等自力救济行为,其理论基础和法律依据主要有三点:

一是基于物权理论,租赁合同因出租人违约而解除后,出租人继续占用出租房屋没有法律依据和合同依据,其滞留行为侵犯了出租人的物权,作为出租房屋的所有人,出租人有权采取措施排除妨碍,收回出租房屋。

二是基于担保物权理论,出租人可对承租人滞留于出租房屋的物品行使留置权。留置权的效力主要表现在两个方面:一是对出租人取走留置物的异议和阻止;二是出租人可对留置物进行拍卖、作价等,以受偿其债权。对于房屋出租人的留置权,我国台湾“民法”以及瑞士、日本、法国、德国等国家民法均有相应的规定。如我国台湾地区“民法”第445条第1款规定:“不动产的出租人,就租赁契约所生的债权,对于承租人之物置于该不动产者,有留置权;但禁止扣押之物不在此限”,日本民法第312-314条称之为“不动产出租的先取特权”,德国民法典第562条称之为“出租人的质权”。我国法律未有相关规定,但此项制度有其存在的合理性。

三是从社会经济发展考量,公力救济耗时费力,导致出租房屋长期被占用而不能转租,自力救济则可以立即排除承租人的非法占用并将房屋转租,有利于商业流转,有利于资源的合理配置,有利于节约社会经济发展的成本。法律作为经济基础的上层建筑,应符合经济发展的规律,没有理由对自力救济给予否定的评价。且现行法律虽未对自力救济加以明确规定,但也没有对其予以禁止,根据“法无禁止即可为”的原则,在承租人根本违约符合合同解除条件的情况下,出租人有权采取单方清场等自力救济行为。

三、出租人自力救济应注意的问题

出租人自力救济权虽不为法律所禁止,但由于缺乏法律明确规定,出租人在行使这一权利的时候面临一定的法律风险,稍有不慎,清场行为便易演变为侵权行为,反遭索赔,本案被告反诉原告侵权提出巨额索赔,因原告救济措施得当而未得逞。那么,出租人在单方清场时,应当注意哪些问题呢,笔者结合本案的办理,总结如下:

1、单方清场前应先解除租赁合同。

解除租赁合同是单方清场的前提。我国《合同法》第94条规定:“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”另一方当事人可以解除合同。本案中,承租人拖欠租金超过合同约定的时间,构成根本违约,且由于其违约行为致使合同目的不能实现,符合法律规定和合同约定的解除条件。

单方解除合同除需符合法定或约定条件外,还需履行法定的程序,才能发生合同解除的法律后果。合同法第96条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”
    单方解除权是一种形成权,即一方当事人通过其单方的行为就可以使一定的民事法律关系发生变动。就租赁合同而言,出租人只需向承租人送达解除通知,即可发生合同解除的法律后果。送达的方式有多种,可以通过快递送达,也可以微信、短信、电子邮件或将通知张贴于出租房屋等方式。无论采取何种方式,都应注意保留送达的相关证据。

2、单方清场应履行一定的程序

 由于单方清场易演变为侵权行为遭致对方索赔,出租人在单方清场时必须履行一定的程序,确保清场过程公开透明,做好证据的保全,避免争议。首先应提前通知出租人,告知其清场的时间;其次,可邀请居委会或物业管理处派人现场见证清场过程;第三,做好清场过程的全程录像,物品一一清点,记录在册。第四,要妥善保管滞留物品。

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