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从华富村改造看住宅小区的棚改

发布时间:2017-09-07 来源:广东联建律师 作者:廖信凯律师

 2017823日,深圳市罗湖区住建局为稳步推进罗湖区旧住宅区改造工作,明确职责分工,规范工作程序,制定了《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法(试行)征求意见稿》)(以下简称征求意见稿),广泛向社会征求意见。几乎在同时,作为福田区首个棚改试点住宅小区,华富村在小区公示栏中公示了棚改补偿安置方案。多年来陷入城市更新“拆不动、赔不起、玩不转”的老破旧住宅小区,随着深圳市、区两级政府棚改政策的推进,能否实现重生?

一、旧住宅区的定义

根据征求意见稿的界定,旧住宅区主要是指建设在国有居住用地及商住混合用地上使用年限达到20年以上的房屋。

二、为什么要选择棚改

城市更新和棚改均属于旧城改造范畴,均对提升城市居住品质,改善公共配套具有积极贡献。以市场为主导的城市更新在旧商业区、城中村改造中发挥重要作用,但在旧住宅区改造中,如果无法完成100%签约率,又缺乏行政征收手段时,极易久拖不决。以政府为主导的棚改则更注重于公共安全、保障性住房等公共利益,具有时间短、回迁快等优势。

三、棚改基本模式

纵观深圳市已公布的市区两级住建部门公布的棚改模式草案,棚改基本模式可归纳为“政府主导+国企实施+保障性住房(人才住房)建设”,基本原则包括:

(一)政府主导,全程参与

政府主导完成旧住宅区改造项目筛选、编制项目规划(含草案)、编制项目补偿安置方案、投资估算方案、开展公共利益性质论证、意愿征集、补偿协商、签订补偿安置协议、确定项目(意向)实施主体、办理土地出让手续等事项,对旧住宅区改造工作进行全程统筹协调。

(二)国企实施,总包管理

国企作为项目(意向)实施主体,负责支付补偿款、办理报批报建手续、施工建设与管理、安置分房、移交保障性住房和人才住房,完成其他约定事项。实施主体负责对项目拆除、勘察、设计、施工、设备供应等工作尽心总包管理。

(三)规划先行,统筹实施

政府依据城市总体规划、土地利用总体规划等相关规划,制定旧住宅区改造总体规划;政府制定旧住宅区改造实施计划,通过项目审查、计划管理(预启动、轮候、暂缓实施),筛选准入项目,合理安排项目实施次序,统筹实施,稳步推进。

(四)统一标准,方式多元

全区旧住宅区通过拆除重建方式改造的,执行统一的搬迁补偿安置标准。采取“原址回迁”、“异地安置”和“货币补偿”等多元化补偿方式,灵活推进旧住宅区改造。

(五)以人为本,公益优先

进一步完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,旧住宅区拆除重建后,除满足回迁安置需求外,应优先配建城市基础设施、公共服务设施、保障性住房和人才住房,棚改不追求商业利益。

四、棚改的基本流程

(一)项目前期调研阶段

区住建局组织规划设计机构编制项目单元规划草案,报城市更新局按规定组织开展审核工作。辖区街道办事处编制项目搬迁补偿安置方案,提交区土地整备中心初审后,报区住建局审核。街道办事处编制项目投资估算方案,报区住建局审核。区住建局对项目意向实施主体的选择提出建议,实施主体选择方式包括“采取公开招标方式”和选择“人才安居公司”两种。

(二)意愿征集阶段

上述几类草案经审议通过后,街道办应当发布意愿征集公告,并公布草案内容。意愿征集期限原则上不超过120个自然日。意愿征集期限届满,同意改造的权利人比例未达到100%的,项目终止,且5年内不再受理该小区改造申请。

(三)民事协商签约阶段

街道办组织签约工作,签约期限原则上为120个自然日。签约期内整体签约率达到100%,未达到的,项目终止,且5年内不再受理该小区改造申请。但是有一个例外,城市更新工作领导小组认为确需改造且实施条件成熟的项目,可以进入下一个阶段,即行政征收或行政处罚。

(四)行政征收或行政处罚

行政征收由区土地整备中心和街道办事处等单位依据相关规定组织实施;行政处罚由区规划土地监察局和街道办组织实施,涉及强制拆除的,由区土地监察局负责实施。

(五)实施主体的选定

街道办完成100%签约后,由区住建局通过采购中心平台,组织开展意向实施主体招标工作。其他项目,由人才安居公司作为实施主体。实施主体主要负责办理用地手续、房屋拆除、产权注销、回迁安置等事项。与城市更新实施主体不同,棚改实施主体定位于接受政府委托实施具体事务性工作,不具有商业利益属性。

五、华富村改造如何落实棚改政策

(一)华福村概况

华富村位于福田区,北临笔架山公园,西近深圳中心公园,南面是华强北商圈,东边为福田体育馆及名校学区百花片区。华富村兴建于1988年,楼龄30年,由于上世纪特区成立之初,建筑标准不高,建筑安全堪忧。小区墙体采用海沙,渗漏空鼓现象严重。梁板钢材强度偏小,承受力差。小区公共配套落后,无电梯、无专用停车场,乱停车导致消防通道不畅。而公共民生项目也极少,无公共养老中心,学校幼儿园等学位不足。

此次棚改范围包括华富村东西区、居委楼及侧楼,土地总面积约11.8万平,总建筑面积约18万平。东西区共有业主2343户,除企业单位房和政府周转房外,业主私人住房共1940户。近些年,业主们纷纷搬离,小区内现居住的大多为租户。

2017612号政府组织开始征集华富村改造意愿,20号截止,短短9天时间,已征集到2319户业主同意改造的意愿,占比99.1%20179月正式启动签约,集中签约期为92日至98日,截至4日,短短2天,签约率已过半。

(二)棚改补偿方案(以单套房屋面积100平米为例)

1.“拆赔比”

根据已经公示的华富村补偿方案,红本商品房按照套内面积1:1,或者按照建筑面积1:1.18置换安置房建筑面积。由于华富村均为楼梯房,公摊面积少,得房率暂按90%计算,建筑面积100平米得出套内面积90平米计算,业主选择产权调换的:

1)选择按套内1:1进行置换,则获得安置房的面积为套内90平米,由于是电梯房,公摊面积多,得房率假设按80%计算,则实际获得安置房的建筑面积为112.5平米。

2)选择按建筑面积1:1.18进行置换,则实际获得的安置房建筑面积为118平米。

较之福田区岗厦村旧改,拆赔比按10.9的面积补偿住宅,100平的房子只能置换成90平的安置房,从单套的赔偿力度来看,岗厦旧改确实比不上华富村棚改。

2.增购面积

根据补偿方案,业主可以按9000元每平米的价格增购13平米,在剩余房源允许的条件下,可按交房时的市场评估价的90%继续增购。

综上,拥有100平米房屋的业主,最多可获得131平米安置房(含增购面积),业主的实际拆赔比已经达到1:1.3

3.其他补偿

1)被搬迁房屋室内自行装修装饰的补偿,补偿方案显示,华福村装饰装饰补偿按照1000元每平米计算,100平米的房屋装修装饰费合计为10万元。

2)临时安置费,过渡期按照3年计算,并另外支付3个月装修期补偿。分段计算安置费,第一年,75元每平米每月,第二年,80元每平米每月,第三年,85元每平米每月。临时安置费合计为313500元。

3)搬迁费,按照45元每平米计算,搬出搬进共计2次,搬迁费合计为9000元。

4.货币补偿

业主也可以直接选择货币补偿,补偿单价按照5.5万元每平米计算。

5.奖励

1)签约奖。单套按时签约奖,30天内完成签约的,每户奖励5万元。整个项目90天内完成签约的,每户奖励2万元。

2)交房奖。单套按时交房(40天内)奖励4万,单元按时交房(60天内)奖3万,整个项目按时交房(60天内)奖3万。

如果项目进展顺利,业主在第一阶段就完成签约,则每户可获得17万元奖励。

(三)原业主反馈

1)产权调换如果选择货币补偿,5.5万每平米的单价,较之周边新房动辄78万每平米,补偿单价太低。如果选择面积置换,则改造后的安置房价值通常较高,则业主不必为此担忧。

2)搬家费和临时安置费太低,在福田中心区三房的租金价格区间在7000元至16000元不等,80元每平米的临时安置费题襟见肘。但棚改补偿标准一旦实施,则不容调整,也不具有谈判的空间。

4)规划方案和户型设计尚未正式出台,业主希望政府尽快落实,对于规划足够的停车位和学位要求也较为强烈。

(四)改造后的愿景

从专项规划草案来看,华富村改造后,公共基础设施显著提升,包括保障每户停车位,华富小学扩建为45班九年一贯制学校,规划两所幼儿园,另配建含社区管理用房、社区警务室、社区服务中心、文化活动室、社区服务中心、社区老年人日间照料中心、社区体育活动场地、邮政所等在内的社区级公共配套设施,满足居住文化教育、体育活动、休闲娱乐等各方面的配套需求。

六、行政征收的启动

根据棚改政策的制度设计,民事协商签约期限(180天)届满后,项目整体签约率未达到100%的,经区一级住建局审核后,提请区域城市更新工作领导小组研究,决定项目是否正式启动,正式启动的旧住宅区改造项目,对未签约房屋启动行政征收或者行政处罚。由此可知,启动行政征收的决定权在于政府。假如华富村签约率未达到100%,仍有少量业主拒绝签约,整个项目的改造有可能无法继续推进,已签约业主回迁安置无法实现,保障性住房建设也无法落实,势必影响更多业主的合法权益,此时,政府作为老旧住宅区改造的主导者,有权决策是否对未签约业主进行行政征收。

(一)启动征收的条件

根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(292号文件)第八条规定,为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,政府可以对房屋进行征收,其中之一就是“由政府组织实施的保障性安居工程建设需要”。

(二)行政征收的补偿标准

一旦启动行政征收,前期的民事协商签约补偿标准将不再适用,而改为适用292号文件的征收补偿标准。根据292号文第二十三条规定,对合法产权房屋征收的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁费和临时安置费补偿、因征收房屋造成的停产停业损失。其中,征收房屋的价值可以采取评估方式确定,被征收人可按征收决定书确定的期限内选择产权调换或者货币补偿。值得注意的是,行政征收阶段,被征收人无权要求增购房屋面积,也无法享受民事协商签约阶段的各项奖励。较之协商签约阶段补偿,业主通过行政征收所获得的优惠条件明显更少。

由于行政处罚主要针对不具有合法产权的违法建筑,华富村属于国有用地上具备合法产权的住宅小区,因此不适用采取行政处罚措施。

七、结语

棚改模式目前仍属于试点过程,作为一种还没有经过市场确认的新事物,尚有待实践检验。如何攻克少量未签约业主,如何按照法定程序启动行政征收,也在考验着一个城市棚改政策制定者的智慧。相信随着棚改政策的一步步完善和落实,旧住宅区的改造将迎来新的生机。 

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