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关于《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》示范文本几个问题的说明

发布时间:2014-05-13 来源:广东联建律师事务所 作者:顾东林
    
近年来,经过政府和社会不懈努力,我市保障性住房建设全面提速,供给能力大大提升。其中安居型商品房的创新,极大地拓宽了住房保障覆盖面。但目前安居型商品房买卖尚未制定合同示范文本,给安居型商品房销售带来了许多困惑。由于没有现行合同范本可用,在我市销售的首个安居型商品房项目——永福苑项目中,开发单位深圳市富通房地产集团有限公司直接以深圳市规划和国土资源委员会2010年制定、适用对象为市场商品房的《深圳市房地产买卖合同(预售)》示范文本为基础,自行制定《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》文本,并与小业主签约。在该合同文本中,富通房地产公司根据自己需要删除或添加了一些条款,导致小业主及社会指责其中一些合同条款为霸王条款,进而呼吁保障房主管部门予以规制。
为明确出卖人和买受人各自的权利与义务,确保我市各安居型商品房项目的顺利销售,将好事办好,根据深圳市住房和建设局的委托,广东联建律师事务所及本人起草了《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》示范文本(以下简称住建局示范文本),并进行了数十次讨论。现将有关问题说明如下:
 
一、关于起草原则
深圳市规划和国土资源委员会2010年制定发布的《深圳市房地产买卖合同(预售)》示范文本(下称国土委示范文本)经历了2003年、2006年和2010年几次修改,不断完善,并且使用多年,得到了包括深圳市所有开发单位和购房业主的普遍认可。因此,本次起草住建局示范文本,从合同架构、条文顺序与表述各方面遵循参照国土委示范文本的原则,部分条款进行了直接引用。但同时,考虑到两种不同性质的房屋买卖,结合国家和我市有关保障性住房规定,在住建局示范文本中着重加入了有关保障性住房规定内容,如产权限制、公积金贷款、房屋回购、计价方式等。
 
二、关于车位、车库归属界定
车位、车库归属是本次起草住建局示范文本争议较大的一个问题。
在我市,深圳市规划和国土资源委员会对商品房车位、车库到底归全体业主还是开发商这一问题一直未厘清。国土委示范文本也回避了这一问题,而由开发商(出卖方)和小业主(买受人)在签订买卖合同时在补充条款中自行约定。实践中,开发商往往利用其强势地位,直接补充约定商品房车位、车库归开发商所有。即便如此,双方矛盾仍然不断。比如今年发生、受到媒体报道的东海花园、黄埔雅苑车位、车库争夺战事件。
全国人大常委会2007年颁布的《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”、“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”、“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。由于该规定属于弹性规定,没有从根本上解决小区车位、车库归属。
考虑到以往开发商都通过买卖合同约定方式,约定小区车位、车库归开发商所有的惯例,也为调动开发商参与开发建设保障房的积极性,本次住建局示范文本第六条明确约定:“本安居型商品房项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库归卖方所有,但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有”、“本安居型商品房项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。即与国土委采取回避矛盾的做法迥异,我局以政府示范文本的方式明确规定“规划用于停放汽车的车位、车库归卖方所有”。此约定既照顾现实,又符合法律规定。
 
 三、关于安居型商品房收购
在现行商品房销售中,银行贷款既要小业主提供物的抵押担保,又要求开发商提供人的保证担保(连带保证责任),实行“双保险”。一旦小业主断供达到一定程度,银行可以选择要求开发商替小业主履行偿还本息或进行回购的义务,也可以选择拍卖小业主抵押房产。
由于安居型商品房产权受限制,不易处置,开发商不愿对小业主按揭贷款断供行为承担连带保证担保,相应地银行不愿对该类房产进行按揭贷款。为此,住建局示范文本第十一条规定,在小业主出现断供、银行或住房公积金中心实现抵押权而处置安居型商品房时,买方需授权银行或住房公积金中心按下列顺序和方式处理,所得款项优先用于支付和/或偿还银行或住房公积金中心贷款本金及利息(包括复利和罚息)、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用:
1、向深圳市住房保障部门申请收购;
2、深圳市住房保障部门决定不收购的,向轮候在册的安居型商品房申请人进行出售;
3、轮候在册的安居型商品房申请人无人购买的,申请完全产权,并通过拍卖或其它方式进行处置。
具体办法按深圳市人民政府或住房保障部门届时发布的相关规定执行。
 
四、关于合同签约主体
《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。按此规定,买卖合同的主体一方为出卖人,另一方为买受人。在买卖合同存在两大主体前提下,允许多个单位或自然人作为卖方一方或买方一方参与签约,成为共同的卖方或买方,共享合同权利、共担合同责任。
《深圳市保障性住房条例》第二十条规定:“每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房,或者选择申请货币补贴”、“已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障”。《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第二十二条规定:“购买安居型商品房应当以家庭为单位申请,申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人”。由于这两个规定里,均出现了“家庭”概念,以往经济适用房买卖合同和安居型商品房买卖合同(包括永福苑买卖合同)中,在合同主体买方一栏,出现了买方包括“申请人”、“申请人配偶”、“申请人未成年子女”三个子目,同时还将“其他共同申请人(非买方)”作为“备注”栏目放在“买方”一栏下面,不太规范。
我们认为,申请人、共同申请人或家庭是向政府申请安居房以及政府审批时使用的一个概念,具有行政性质。一旦审批结束,开始签订买卖合同时,行政行为即转化为民事买卖行为。在买卖合同主体中,应只有卖方和买方两个主体,而不应掺杂所谓的“非买方”。家庭成员(包括未成年子女、随迁父母)多少,只是政府审批申请人购买多大面积住房的一个因素,无需将家庭所有人员都植入买卖合同中。如果政府审批部门想掌握申请人家庭情况(或申请人家庭哪些人员本次享受了安居房政策),应在安居房申请表中要求家庭成员填写、签名,并授权家庭主要人员签订买卖合同,而不应在买卖合同中将所有人员进行罗列。否则,可能导致买卖合同文本逻辑不清晰,不够专业。
至于有人认为,买卖合同文本中不列出未成年子女和随迁父母的姓名,难以保障其合法权益。我们认为,该观点不成立,因为未成年子女和随迁父母的受抚养/受赡养以及居住的合法权益已有《婚姻法》、《继承法》、《妇女儿童权益保护法》、《刑法》等法律法规加以保护,无需再在安居房买卖合同中重复。买卖合同文本,应只规定与“卖”和“买”相关的权利义务内容,不规定无关事项。毕竟,一份安居房买卖合同不能包打天下。如果一定要在买卖合同中体现“其他共同申请人(非买方)”姓名,我们建议在合同附件中以列表方式列出,而不应在合同题头中体现(但目前版本仍将父母等“非买方”列入合同主体一方)。
另外,根据房地产权登记规定,只要在买卖合同中“买方”一方列出的姓名,将作为共同权利人,全部登记在房地产证中;买方一方无姓名的,将不作为共同权利人登记在房地产证中。考虑到有的申请家庭希望将未成年子女姓名作为共同权利人登记于房地产证中,而有的家庭想法相反的现实,我们建议,在合同主体“买方”一方,多列几个买方栏目,由申请家庭自行决定。
 
五、关于霸王条款
深圳市富通房地产集团有限公司针对永福苑项目制定的《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》文本,最初受到质疑的霸王条款主要是物业管理服务、按揭付款时限、面积差异处理、屋顶外墙给开发商无偿使用、违约条件双方不对等等方面。
本次住建局示范文本基本上对永福苑最初合同文本中的一些被质疑的条款进行了研究和把关,尽量做到买卖双方权利义务对等。比如在面积短缺问题上,永福苑最初合同约定“面积不足卖方无须担责”。本次住建局示范文本规定:“建筑面积差异比绝对值在±0.6%以内至±3%以下的:面积超出的,超出的面积视为卖方无偿赠与;面积不足的,卖方应当双倍返还该不足部分的价款予买方(扣除0.6%的误差后)”。
在物业企业聘请问题上,永福苑最初合同约定“物管服务公开招标决定本房地产由深圳市富通房地产集团有限公司聘请深圳市富通物业管理有限公司进行物业管理服务”。住建局示范文本则规定:“卖方依照物业管理法规规定,通过招标方式聘请具有 级资质的物业服务企业       对本安居型商品房项目进行前期物业服务,签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限为    年。如果前期物业服务期限未届满,但业主委员会成立并按规定选聘了新的物业服务企业、签订物业服务合同的,卖方与物业服务企业        签订的前期物业服务合同随即终止”。
在买受人逾期付款违约责任问题上,永福苑最初合同约定:“采取按揭方式付款的,如因买方不能按本房地产(担保)贷款合同约定按期还本付息,导致按揭银行要求卖方承担担保责任,卖方在承担担保责任后有权向买方按逾期应付款的150%追偿”。本次住建局示范文本借用国土委示范文本规定,具体为:“1、(买受人逾期付款)逾期在90日之内(含90 日),或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的:自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行;2、逾期超过90日,且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的,出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金,出卖人应当返还买受人已付的购房价款;买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金”。
 
六、关于示范文本试用
由深圳市中海房地产开发有限公司开发的阅景花园项目属于我市销售的第二个安居型商品房项目。该项目位于龙岗区南湾街道,房屋总套数为2888套,其中约65㎡的两房住宅2617套,约85㎡的三房住宅271套。2012年11月6日至14日为业主看房时间,第一批认购协议书签订时间为2012年11月14日,认购协议书签订后15日内小业主需签订《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》。本项目预计交付时间为2013年10月31日前。
为进一步完善住建局示范文本并收集社会对该文本的意见,我们将住建局示范文本在阅景花园项目上进行了试用,并于11月8日在深圳市售房管理服务中心网站上进行公示,听取小业主和社会各界的意见。截止11月22日,阅景花园累计签约487套(其中一次性付款的192套,纯公积金贷款的237套,纯商业贷款的58套)。
从小业主来电、电邮反馈的意见看,总体认为住建局示范文本比较公平,有利于维护小业主合法权益。只是对第六条“车位、车库归属”规定仍存有异议,认为有偏袒开发商之嫌。对其它条款基本上无异议。
本次在起草住建局示范文本时,还对付款方式、计价方式、资金监管、保修、建筑节能、合同解除后的退房、文件送达方式、合同形成方式、特别提示等方面进行了重新设置和完善。对于直接引用的国土委示范文本中的一些条款、个别用词进行了相应的简化、调整和规范。在此不作赘述。
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