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联建原创 | 小业主“非理性维权”的法律思考

发布时间:2018-11-30 来源:广东联建律师 作者:王劲松

 2018年,楼市“金九银十”不再。调控政策持续实施之下,多地房地产市场进入寒冬。而每当楼市出现拐点,往往都会出现小业主“非理性维权”事件。

据媒体报道,江西上饶碧桂园某楼盘因国庆期间价格从精装修价1万元降到毛坯价7000元,结果被业主集体赶来闹退房,售楼部被粗暴打砸。泰禾位于合肥的某楼盘也因降价被业主包围售楼部抗议;首开位于厦门的某别墅也因降价而引发诸多业主聚集维权。有网友锐评:“降价的时候急得跳脚,涨价的时候也没见这些人去给开发商送锦旗。”

房地产开发企业该如何应对小业主的“非理性维权”,成为当前亟需研究的课题。笔者认为,处理此类纠纷的根本依据应当是法律法规和买卖双方签订的合同。对于部分小业主的前述非理性行为,虽然情有可原,但却是有悖于法律法规和合同约定的。本文以深圳为例,就小业主常见的“非理性维权”手段逐一分析如下:

 

一、断供

断供是指用住房按揭贷款购买房产的小业主由于某种原因而采取不再归还银行按揭贷款的违约行为。涉及断供问题的法律主体有三方,按揭银行、贷款小业主及承担担保责任的房企。从法律角度,断供的小业主将面临以下后果:

首先,连续三个月或者累计六个月断供的,银行将向法院起诉,要求解除按揭合同,判令小业主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。如工商银行的《个人购房借款合同》就约定,借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息的,贷款人有权宣布合同提前到期,限期要求借款人清偿部分或全部贷款本息(含罚息)。判决生效后,小业主不能偿付的,银行将申请法院强制执行,拍卖小业主的房产,因此发生的执行费、评估费、拍卖费等也将由小业主承担。

其次,在目前房价回落的情况下,拍卖房产所得的款项可能不足以清偿上述费用。大陆目前还没有个人破产制度,因此房产被拍卖后,银行或者承担了担保责任的房企还有权利继续向小业主追讨尚未还清的款项。如果之后银行或房企发现小业主有其他资产,可以向法院提出对这些财产进行强制执行,用以偿还剩余的欠款。

再次,断供将会严重影响贷款人的个人信用。断供小业主将会成为银行的禁入类客户,其在央行的征信系统中的个人信用将严重受损,对个人未来生活及商业活动将产生许多障碍,以后再办理贷款甚至信用卡,都将不被批准。

可见,小业主断供不仅在经济上有损失,就法律后果而言也是极为不利的。选择断供,从法律上来讲,就属于主动违约,违反了贷款合同中的约定条款,就要承担相应的违约责任。

由于断供后要面临很多层面的问题,会严重影响贷款人的个人信用,因此小业主并不敢轻易为之,其本意还是想得到一定的赔偿。实际上,很少有小区业主主动采取集体、持续断供的手段。真正断供的大多是持房过多、无力还贷的炒房者,而非购房自住的小业主。

知名房地产开发企业可以与按揭银行协商免除担保责任,一般房企也可争取在担保合同中约定房企的担保期限至小业主办出房产证为止。

 

二、退房

小业主要求退房的法律实质是要求解除房地产买卖合同。就解除合同来说,有约定解除和法定解除两种。小业主如循约定解除要求退房必须是房企已严重违反了《深圳市房地产买卖合同》(以现行的2016年预售版为例)的约定,解除条件已成就;小业主如循法定解除要求退房则应符合《合同法》、建设部《商品房销售管理办法》、最高人民法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等的要求。

2016年版《深圳市房地产买卖合同》约定了未能订立贷款合同、逾期交楼、共用设施及附属配套项目逾期建成、质量严重不合格、面积差异超范围、重新装修逾期交付、规划及设计变更、权利瑕疵、延期办证等九种买方可以解除合同的情形。

《合同法》第九十四条规定了当事人可以解除合同的五种情形。

《商品房销售管理办法》第十九条规定面积误差、规划及设计变更、主体结构质量不合格等几种情形,买受人有权退房。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,买方可以解除的情形主要有:买卖合同的出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给他人的,隐瞒未取得预售许可证的事实的,房屋主体结构质量不合格的,房屋质量问题严重影响正常居住使用的,面积误差比绝对值超出3%的,迟延交房经催告后三个月内仍未履行的,出卖人的原因导致期限届满后超过一年仍无法办证的,因卖方原因或不可归责事由未能订立贷款合同导致买卖合同不能继续履行的。

小业主行使解除权应严格依照法律规定提出,如不属上述情形之一,则小业主无权循法定解除要求退房。

 

三、拒绝入伙

小业主拒绝入伙,在法律上属于交付时拒绝接受标的物。《合同法》第一百四十八条规定因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。《深圳市建设工程质量管理条例》第五十六条规定:“房屋建筑工程竣工验收应当符合以下条件:()完成房屋建筑工程设计文件和合同约定的各项内容;()有完整的技术档案和施工管理资料;()有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;()有勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件;()有施工单位签署的工程保修书。房屋建筑工程经竣工验收合格,并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后,方可投入使用。”《深圳市房地产买卖合同》第九、十、十一条也做了相应约定。

如果不属于上述情形,则买受人即小业主拒绝入伙就要承担相应的法律责任。如因小业主的原因致使房屋不能按照约定的期限交付的,小业主应当自违反约定之日起承担房屋毁损、灭失的风险,并应从约定交付之日起承担物业管理费、滞纳金等费用。

房地产企业应在合同约定的交付期限前按照约定的方式向小业主发出严谨、规范的书面入伙通知,最好采用特快专递方式将入伙通知邮寄到合同载明的小业主通讯地址。需要注意的是,合同第十条约定房企应当向小业主提供下列法律文书、文件:深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、竣工验收备案(回执)、《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单等。对此,房企没有变通的可能,应当精心准备,严格履行提供文件的义务。

 

四、滥用诉权

当前述三种“非理性维权”手段达不到目的时,部分小业主会选择采取滥用诉权的方法。

最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第八点“关于预售商品房的价格问题”第31条对此作出了明确规定:“预售商品房的价格,除国家规定‘微利房’、‘解困房’等必须执行国家定价的以外,合同双方根据房地产市场行情约定的价格,也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的,可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由,要求变更合同约定的价格或解除合同的,一般不予支持。”

小业主因房产价格波动而起诉房地产开发企业,不但与该司法解释的规定不符,而且与合同法诚实信用原则相悖,将得不到法律的支持。

在此情况下,如小业主向法院起诉房企要求解除合同或赔偿,显然不会以房价下跌为理由,而会去寻找其他法律上的理据。现实中,买方“大做文章”的问题大多集中在:售楼广告、售楼书、模型等与房屋不符以及房屋存在裂缝、空鼓等质量瑕疵等几大方面。

相关法律规定和合同的约定要求房地产企业必须练好基本功,不让少数别有目的的买方抓住漏洞,依法依规妥善处理。

第一,要完善合同条款,这是房地产企业立于不败之地的根本。对未来可能出现的情况和纠纷,房企要有预见性,对于可以约定的条款要充分加以运用,在不违背公平的情况下在合同附件五中排除房企的额外责任。

第二,项目的建设、销售各环节务必要规范,不应违反有关部门的规定和合同的约定,不能有虚假的广告宣传。再如,售楼宣传资料应加以规范,表述应明确、具体、真实,在楼盘模型、沙盘及样板房中应显著标注“不作为合同内容”,避免因模型、沙盘或样板房与实际有所出入而引发纠纷。

第三,通过新闻媒体和召开业主恳谈会等多种途径,做好解释、说服工作,缓和矛盾,影响和引导小业主遵守契约,反对“非理性维权”。对于少数违反法律打砸售楼部、损坏公私财物、严重扰乱企业经营秩序的,应固定证据、及时交由司法机关严肃处理。

第四,尽量避免直接降价;即使采取降价,也应同时通过不同的方式适当地安抚老业主,并不断提高专业人员的服务意识。建议有条件的房企可就相关问题对工程部、销售部、客户服务部及物业公司、销售代理商人员进行统一培训,规范接待、处理流程和用语,切实做好降价行为的善后工作。

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