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房间布局不符,能解除购房合同吗?

发布时间:2019-08-28 来源:广东联建律师 作者:王劲松、冯胜钒

 

基本案情

 

2016年12月7日,陈先生与深圳市某房地产开发有限公司(以下简称“开发商”)签订了《商品房买卖合同》,开发商承诺涉案房屋的具体房间方位为:以入户朝向为标准,主卧、次卧、卫生间等房间在左边;餐厅、客厅在右边。同时将双方约定的房间布局及方位平面图作为合同附件并加盖公章予以确认。2018年4月,陈先生应开发商的通知前往楼盘办理入伙。在验收过程中,陈先生发现所购房产的实际房间布局与双方合同的约定并不一致,各功能区布局与约定正好相反。


后双方协商无果,陈先生遂以合同目的无法实现为由诉至法院,请求判令解除合同、开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息。

 

法院审理情况


本案的争议焦点为陈先生能否以合同目的无法实现为由解除购房合同。


一审法院经审理认为:陈先生对涉案房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议,故开发商实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。对于日常居住,房间布局是否合理、朝阳房间的数量、光照时间等影响居住质量的因素为购房人首要考虑的问题,本案中开发商实际向陈先生交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与房型图、合同附件图一致,仅存在方向的反差,并不影响陈先生的居住目的,且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常规,陈先生据此主张开发商构成根本违约,缺乏事实与法律基础。故一审判决驳回陈先生的全部诉请。


陈先生对一审判决不服,提起上诉。


二审法院经审理认为:双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看,无论是开发商的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图,均明确了房屋进门后的左右布局,陈先生对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的,并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,亦未侵害第三人利益,属于当事人意思自治的范畴,法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的权利。开发商并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换,致使陈先生购买符合合同附件中约定布局房屋的合同目的落空,陈先生要求解除合同于法有据,法院予以确认。故二审撤销一审判决,确认涉案购房合同的解除时间为起诉状送达开发商之日。

 

裁判要旨

 

二审判决确定了当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定,则该特定主观目的之客观化,属于《合同法》第九十四条第四项规定的情形。本案中,陈先生对房屋的方位布局有特殊要求,虽然如一审法院所言,涉案房屋的质量、面积、小区配套等没有问题,房屋的方位布局并不影响投资、就学等目的,也不会对日常居住产生不利影响,但是,判断合同目的应当以签订合同的当事人的目的作为认定标准,并不能以普罗大众的一般标准为准,故二审法院认为,不论购房者是出于什么原因希望所购的为特定方位布局的房屋,在合同明确约定的情况下,如果开发商交付的房屋与合同约定不符,且无法予以调换的,则购房者确已无法实现当初订立合同的目的,得以按照《合同法》的规定行使合同解除权。

 

应对之策

 

在实践中,应当对于《合同法》第九十四条第四项予以严格适用,重点在与对当事人订立合同的真正目的予以确认,避免对当事人的真实意思表示作扩大解释,如此方可真正符合《合同法》维护交易秩序、鼓励合同当事人交易的立法目的。


对于开发商而言,如果其违约行为确已严重到致使合同目的无法实现的地步,购房者完全可以依法行使合同解除权,所以一定要严格遵照合同的约定履行义务。但现实中,也存在着购房者利用开发商的疏忽,恶意行使法定解除权的情况,实际是在不法利益的诱惑下将合同的解除责任推给开发商,在这种情况下,判断自身的违约行为是否足以导致合同目的无法实现,不能仅由所违反约定条款的性质推定根本违约,应坚持客观判断,必须以是否导致合同目的落空为标准。而且,如果开发商的违约行为可以通过其他方式进行补救的,可使合同履行恢复至正常合理状态的,即使自身存在一定的违约行为,也不应认定为是根本违约,开发商可通过继续履行合同、采取补救措施甚至是赔偿损失等手段承担违约责任,避免直接解除合同。


对于购房者而言,可在签订购房合同时将自己的特殊要求或合同目的明确写入合同条款中,必要时可聘请专业律师审查合同、进行谈判。如发生开发商违约,应当及时寻求补救、赔偿措施,或第一时间寻找专业律师的帮助,依法行使合同解除权。

 

 

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作者:王劲松律师、冯胜钒

编辑:葛翠寒

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