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原创 | 《深圳经济特区城市更新条例(草案)》重点解读

发布时间:2020-07-07 来源:广东联建律师 作者:王劲松

日前,业界期盼已久的《深圳经济特区城市更新条例(草案)》(以下简称《条例》)终于提交深圳市人大常委会审议。这将是突破深圳城市更新工作瓶颈,推动城市更新向纵深发展的重大制度创新。《条例》共七章、60条。笔者结合城市更新实践经验,试就其中重点条款及亮点规定做如下解读。

一、创设产权冻结制度,避免纠纷

《条例》第二十九条规定,搬迁安置协议签订后,市场主体可以按约定向不动产登记机构申请预告登记。未经预告登记的权利人(通常为市场主体)同意,不再受理该不动产转移、抵押或者变更登记等业务。新出台的《民法典》对预告登记做出了明确规定。《条例》第二十九条的这一规定与《民法典》相衔接,可有效杜绝原业主违约转卖的乱象,避免发生不必要的合同纠纷,规范城市更新运行秩序。

 

二、设置搬迁补偿标准,引导市场预期

《条例》第三十条规定,“旧住宅区的合法建筑采用原地产权置换的,按照套内面积11或者建筑面积11.2的比例进行补偿”。

在激烈的市场竞争中,部分业主的价码逐年提高,拆赔比例一路上扬。深圳市政府曾在《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》([2016]38号文)中规定“住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积11进行”。但实践中,深圳老旧住宅区的拆赔比例现在多是以建筑面积1:1.3起步,文件的该项规定并未真正被市场所接受。一些非理性的业主因其无理要求得不到满足便拒绝签约,变成“钉子户”。

《条例》第三十条的这一规定,明显是参考了《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规〔20188号)关于补偿标准的相关规定,希望与棚改、房屋征收等政策进行衔接,改变补偿标准恶性竞争的乱象,合理引导市场预期。

从其他多处条款也可以看出,《条例》充分吸收了棚户区改造项目成功实施的经验。如第十四条规定,旧住宅区项目征集意愿应达到“双95%”,否则3年内禁止纳入城市更新单元计划;如第十四条规定,由政府部门发布搬迁安置协议示范文本等等。

 

三、设立咨询委员会和咨询专家库

《条例》第三十二条规定,区政府负责设立城市更新咨询委员会,作为合法旧住宅区拆除重建必要性的咨询机构。市城市更新部门负责组建旧住宅区城市更新咨询专家库。

笔者在2014年初就提出建议,学习香港经验,分区设立城市更新咨询委员会,充分听取专业人士的意见,促进业主、开发商与政府部门之间的协调和沟通。(见2014122日《晶报》报道)

 

四、禁止加改扩建

《条例》第四十八条规定,城市更新单元计划经批准后,由区政府发布公告,禁止在城市更新单元范围内擅自加建、改建、扩建、装修房屋,禁止改变房屋和土地用途。

实践中,有的业主恶意加改扩建或“擅改商”以索取更高补偿,成为令市场主体头痛的一个问题。《条例》对此明文禁止并规定处理方法,可有效打击不诚信行为,避免类似情况的再发生。

 

五、创设司法裁决及点状征收模式,破解搬迁难题

《条例》第三十四条至三十七条,将原政策要求100%权利人100%的面积签约的“双百限制硬指标”规定调整为“合法产权比例不低于95%”,并创设“行政调解+司法裁决”机制。对于极少数拒不签约拒不搬离的业主,市场主体可以作为原告向人民法院提起诉讼;市、区政府也可以根据实施的必要性和紧迫性,对未签约的部分实施房屋征收。

创设司法裁决及点状征收模式可谓《条例》最大的亮点。此前的“双百限制硬指标”给许多城市更新项目设置了过高的门槛。在强拆被绝对禁止的当下,开发商对待“钉子户”缺乏合法有效的手段,导致改造难以推进,大量已列入计划的项目“拆不动、赔不起、玩不转”。

我们应当清醒地看到,市场有其无序性和滞后性的一面,陷入拆迁僵局的项目如后续未能有效推动,则极有可能被政府清理出城市更新计划,开发商多年的投入可能将“血本无归”,业主原本可预期的利益也将随之化为泡影。旷日持久的拉锯战将令业主、开发商、政府和社会陷入多输困局。而随着年限的推移,很多老旧住宅区质量安全隐患日益严重,更容易引发严重的社会问题。

为此,笔者多年来一直呼吁以特区立法的方式构建属于深圳的“多数决”机制,以实现公共利益和私人合法权益保护之间的平衡。201912月,《南方都市报》、《深圳商报》先后刊发了笔者文章《以特区立法破解城市更新“拆迁难”》,受到腾讯网、搜狐、网易、奥一网、南方网等媒体转载——我们期待这一呼吁早日“开花结果”,条例能早日正式颁布。

综上,《条例》有多处系城市更新领域的重大改革创新。深圳市人大常委会审议后将集中多方的意见,对条例进一步修改、完善。作为从事城市更新法律服务的专业律师,应当及时掌握法规变化,以帮助客户最大程度运用法规政策,助力项目推进。

 

编辑:郭海虎

版式:王翔

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